第三节 我国养老机构经营模式分析

　　第四节 养老产业发展趋势

　　一、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展

　　养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。

　　大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。

　　本项目将各类型养老服务优势集中，提供包括老年公寓及老年疗养在内的各种养老服务设施，是一种先进的养老服务模式。

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　　第五节 京津冀地区养老发展分析

　　一、京津冀地区人口老龄化趋势

　　二、京津冀地区居民的机构养老需求分析

　　1、京津冀地区居民养老需求特点分析

　　(1)居家养老是京津冀地区居民的养老首选

　　居家养老是指依托家庭的传统养老模式，以家庭为载体，由家庭成员提供养老资源，自然实现保障功能，父母养育儿女，儿女赡养父母，在家庭单位内形成一个天然的养老基金的缴纳、积累、增值以及给付过程。长期以来我国主要采取家庭养老模式，赡养老年人是国人责无旁贷的责任。时至今日，我国老年人普遍不愿外出养老，年纪越大对家的眷顾越强烈，大多数人认为待在家中颐养天年，才有归属感。据2013年3月份对京津冀地区2311名60岁以上老年居民调查显示，55.1%的受访者明确表示不会考虑去养老院养老，仅17.9%的人会考虑去养老院。在不考虑养老院养老的人群中，55.5%的人倾向在家中养老，43.4%的人倾向居家养老与社区养老相结合，即在家中养老，同时享受社区提供的生活和健康等方面的养老服务，1.0%的人倾向其他，如去寺庙养老等。

　　(2)亲情观念是影响选择的主要因素

　　与子女共同生活，照顾孙辈，多代同堂，享受其乐融融的家庭生活，是中老年人选择在家中养老的主流因素。问卷调查显示，在不选择养老院养老的原因中，在家养老能得到子女关心的认可度最高，达71.0%;其次是在家养老能帮忙带带孙辈，认可度54.3%;再次是受世俗观念影响，觉得去养老院养老会被认为孩子不孝顺，养老院是孤寡老人的无奈选择，认可度33.1%;担心养老院收费高，经济负担不起的认可度29.8%;担心养老院护理差，得不到很好照顾的认可度24.8%。

　　(3)医疗服务是居家养老最需要的服务

　　社区养老，是以居家养老为主，社区机构提供养老服务为辅，老人住在自己家里，得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构为老人提供上门服务或托老服务，是居家养老和机构养老服务的有机结合。现阶段社区养老仍处于起步阶段，常见的社区养老服务包括医疗、餐饮、家政、救助、精神抚慰、集体活动等。问卷调查显示，京津冀地区居民最希望社区提供的居家养老服务是医疗服务，65.9%的居民需求此项服务，包括上门打针、护理、理疗、建立健康档案等内容;其次是应急救助，即遇到紧急情况时及时上门解决，45.9%的人有需求;再次是集体活动，即组织老人们开展文娱活动等，38.2%的人有需求;家政服务的需求度为36.2%，包括洗衣、做饭、打扫卫生等;餐饮服务的需求度为27.3%，包括送饭上门，社区开办专供老年人吃饭的食堂等;精神慰藉的需求度为25.6%，如有人定期上门陪着聊天等。

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　　第五章 项目建设选址分析

　　第一节 项目选址

　　第二节 项目区位条件

　　第三节 项目选址合理性分析

　　第六章 项目建设规划

　　第一节 项目目标市场分析

　　一、项目目标人群

　　1、目前我国老龄人群的情况

　　60岁以上的人群是由1955年之前出生的人组成，70岁以上的人群是由1945年出生的人组成，80岁以上的人群是由1935年出生的人组成。

　　60年代后出生的人群距离进入老龄阶段还有5年的时间。这样的年龄结构，可以分析出如下的群体特征：目前处于老年层面的人大多数是解放前后出生的人，这批人的特点是吃过苦、大多数时间是在计划经济、没有太多的积蓄、能够留给子女们的财产大多是靠节俭实现的。而到了50年代末、60年代初的这批人，经历了文化大革命、上山下乡、改革开放、独生子女等一系列政策，尤其是有相当一部分人经历了在1978年改革开放以后的这些年中国由单一体制向多元化经济的变革，实现了原始的自我积累，思想相对开化，对独生子女政策、包括留给孩子和自我消费的界限已经有一定的区分能力，这批人已经有为自己和家人主动寻求个性服务的资金实力和动机。

　　70年代后出生的这批人是养老服务变革的过渡人群。

　　80年代后出生的这批人对于养老的需求又会发生随着世界范围内的社会大环境变化而变化，他们所受的教育、使用的工具、思维的方式与上一代人有巨大的区别。

　　2、项目目标人群

　　综合我国目前老龄人群的情况与本项目的实际规划状况和建设情况，将本项目的主要目标人群定位为：1935年-1965年出生的人群也即是50-80岁之间的人群，这群人有为自己和家人寻找个性养老服务的资金实力和动机;未来目标人群为1960年-1970年出生的人群。

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　　第二节 项目建设规划及规模

　　本项目总占地面积30.5亩，其中生活区域占地3.5亩，总建筑面积7926平方米，包括养老用房、医疗用房、餐厅、生活娱乐和其他用房。

　　配套农业区域占地27亩进行果木园、养殖大棚、养鱼池、观赏池、种植大棚等农业种养内容建设。另有10亩暂作为未来二期建设用地。

　　第三节 项目建设内容

　　第四节 项目方案设计

　　第七章 项目建设方案

　　第一节 项目建设设计

　　第二节 项目布局规划

　　第三节 公用辅助工程

　　第八章 环境保护

　　第一节 执行标准及排放标准

　　第二节 当地环保部门对本项目建设的要求

　　第三节 主要污染源、污染物及防治措施

　　第九章 劳动保护与消防

　　第一节 劳动保护

　　第二节 消防

　　第十章 节能方案分析

　　第一节 节能的必要性

　　第二节 能耗分析

　　第三节 节能措施

　　第十一章 项目建设实施进度安排

　　第一节 项目建设实施进度

　　第二节 项目工程招标方案

　　第十二章 项目组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理与控制

　　第二节 项目建成后运行管理

　　一、项目建成后管理

　　二、劳动定员

　　1、定员依据

　　(1)项目正常运营的实际需求员工数目;

　　(2)完成项目后，各项业务开展所需要的管理人员;

　　(3)参照项目员工管理制度和出勤情况。

　　2、劳动定员

　　本项目所需全部人员主要向社会公开招聘并择优录取，预计新增劳动定员如下： 

　　注：护理人员依照入驻人数320人计算，1护理人员负责7人。

　　第十三章 投资估算和资金筹措

　　第一节 投资估算依据

　　第二节 投资估算

　　一、固定资产投资估算

　　二、流动资金估算

　　三、总投资估算

　　项目总投资估算额为3000.00万元 

　　第三节 资金筹措及使用计划

　　第十四章 财务效益、经济和社会效益评价

　　第一节 财务评价

　　一、评价依据

　　二、营业收入及税金测算

　　1、营业收入

　　本项目建成后，主要收入为老年公寓收入，包括床位收入、护理收入、餐饮收入和其他收入。其中，床位收入分为三档，分别为高级养老床位为3800元/月，共8张;普通养老床位1800元/月，共302张;五保户养老床位500元/月，共12张。护理费用550元/月，餐饮费用450元/月，其他费用200元/月。另外项目还有少部分医疗收入，包括对内和对外两部分，每人次诊疗费用500元。

　　经测算，项目正常年(满员)营业收入1625.78万元，其中老年公寓收入1159.68万元，医院医疗收入466.10万元。

　　三、成本费用测算

　　四、利润测算

　　经测算，项目实施后正常年利润总额为594.82万元。

　　根据有关文件，盈余公积金按所得税后利润的10%计提，任意公益金按所得税后利润的5%计提。

　　五、财务分析

　　1、投资利润率及投资利税率

　　项目投资利润率=项目达产后年利润总额/总投资额×100%=19.83%。

　　项目投资利税率=项目达产后年利税总额/总投资额×100%=27.19%。

　　2、营业净利率

　　营业净利率反映企业营业收入的获利能力。

　　经测算：本项目达产年营业净利率为27.44%。

　　3、财务内部收益率

　　财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。

　　经测算：项目实施后财务内部收益率所得税前为20.73%，所得税后为16.09%。

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　　六、项目盈亏平衡及敏感性分析

　　七、财务评价结论

　　第二节 社会效益分析

　　一、社会效益

　　二、负面影响

　　三、综合影响

　　通过以上分析，对项目的社会影响做出评价，得出项目社会影响分析表 

　　第十五章 项目风险分析及规避建议

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及对策

　　一、建设风险及防范

　　该项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定因素过多。建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工延迟风险。其中，存在于项目建设阶段的完工风险是建设项目的主要风险之一。

　　建设风险对本项目造成的负面影响是综合性的，将导致项目建设成本增加、项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的流失。

　　防范措施：

　　为了减少建设风险，在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。明确承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在其中标后写入合同，并规定“工期拖延的罚款”条款，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。

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　　第二节 项目本身潜在的风险及对策

　　一、市场风险及对策

　　受社会养老需求的拉动和政府优惠政策的推动，当前市场需求巨大、目标客户群较多，前景广阔。但仍面临一些现实问题，养老市场是一个动态市场，受宏观经济、区域经济、产品结构、消费心理、地域文化等诸多因素的影响，这些不确定因素都将给项目带来一定风险性。除了一般的价值观念、人为破坏等风险之外，项目本身也面临一些市场风险。

　　本项目建成后，能否有足够的入住率，存在一定的市场风险。当前，老年人及其子女对养老机构这种居住养老方式和生活方式的认知认可度不确定。在现代家庭结构演变中，“核心家庭”逐年增多，传统家庭日益减少，但养老机构这种居住方式和生活方式得到老年人客户群体及其子女的认知、认可，仍需要一个时间过程。其认可程度在一定层面上决定了老年人住宅市场的成熟程度及项目建设的可行性。

　　防范措施：

　　1、做好总体规划，保证其科学、统一、个性，建筑设计必须具有和体现老年设施的特色;

　　2、充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，人性化设计;

　　3、项目实施前，需进行深化地市场调研，对市场前景做出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险;

　　4、做好市场营销，制定和实施正确的营销策略。

　　第十六章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　第二节 建设项目可行性研究建议