第一章 总论

　　第一节 项目概况

　　一、项目基本情况

　　项目基本服务及功能是为企业提供普通仓储、冷链仓储、物流运输、配送、装卸等服务;延伸服务功能主要包括资金结算、货物需求预测、咨询培训及技术服务;配套服务主要包括：

　　项目主要建设普通仓储物流区、冷链仓储物流区、园区服务区、运营办公区、交易展示区。其各类别面积如下：

　　  二、项目结论

　　1、项目投资结构及资金来源

　　2、项目投资效益情况

　　(1)经济效益

　　从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力较好，能够在较短的时间内回收全部投资，项目从财务指标上看是可行的。

　　(2)社会效益

　　项目符合国家产业政策物流产业化政策，有利于提高货物的运输、仓储、配送效率，优化物流体系，促进生产、流通企业的发展及经营网络的扩张，带动区域经济的发展。项目建设有助于促进产品流通渠道合理化，减少产品流通环节，为当地经济发展、社会稳定、社会生产持续进行起到积极作用，对于繁荣天津市经济具有十分重要的意义。

　　第二节 编制依据及研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国务院办公厅关于印发深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案的通知

　　2013年5月30日国务院办公厅发布《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》(国办函[2013]69号)，要求加强现代流通体系建设，建设一批辐射带动能力强的商贸中心、专业市场以及全国性和区域性配送中心，大力发展第三方物流，促进企业内部物流社会化，加强城际配送、城市配送、农村配送的有效衔接，推广公路不停车收费系统，规范货物装卸场站建设和作业标准。

　　2、商务部关于促进仓储业转型升级的指导意见

　　2012年12月18日商务部流通业发展司发布《关于促进仓储业转型升级的指导意见》(商流通发[2012]435号)。《意见》指出促进仓储业健康发展，加快推进传统仓储向现代物流转型升级，对于建立健全我国现代流通体系、降低流通成本、提高流通效率具有重要的战略意义和现实意义。未来将支持仓储企业创新经营模式;引导仓储企业推广应用新技术;加强仓储企业信息化建设;提高仓储企业标准化应用水平;鼓励仓储资源利用社会化;加大冷库改造和建设力度。以引导仓储企业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转变。

　　3、国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见

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　　二、经济背景

　　三、技术背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设是电子商务发展的需要

　　电子商务的兴起对现代物流业的发展产生了深远的影响。近年来，电子商务以其强有力的市场份额宣告电商时代的到来。根据商务部发布的《中国电子商务报告(2013)》，2013年中国电子商务交易额突破10万亿元，同比增长26.8%。电商时代为现代物流业的发展带来了新的机遇。物流业如何适应电商时代进行战略变革，对物流行业的长远发展乃至我国经济的可持续发展极具现实意义。从我国物流业的发展历程来看，在电商发展之初主要采取分离重组战略、市场细分战略、平台整合战略、信息化战略。在电商的冲击下，我国物流业呈现出第三方物流发展迅速、集成化发展、跨界整合、专业化四个明显的发展趋势。

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　　二、项目建设是物流业发展的需要

　　三、项目建设是提高我国冷链物流国际竞争力的需要

　　四、项目建设是天津城市发展的需要

　　本项目的建立，可以作为天津城市物流活动的重要空间载体，其发展对天津市本身的发展具有重要意义。

　　1、本项目的建立有利于政府部门管理物流市场、提升服务水平。项目的建立可以将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业，将银行、保险、法律、会计等专业化服务，将工商、财税等政府监督管理服务职能集聚到同一平台上，从而有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和天津市政府对外服务质量的有效提升。

　　2、本项目的建立通过物流作业单位的空间集聚，基础设施共同使用的规模化、高效化，从而解决了国有土地供给紧张问题，有效地节约了土地资源。

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　　五、项目建设是地区经济发展的需要

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 我国物流行业发展态势分析

　　一、市场规模分析

　　1、社会物流总额分析

　　2015年1-11月，全国社会物流总额202.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%，增速较1-10月回升0.1个百分点。　　

　　其中，工业品物流总额188.4万亿元，可比增长6.1%，增速与1-10月基本持平;进口货物物流总额9.4万亿元，同比下降0.3%，降幅比1-10月收窄1个百分点;再生资源物流总额同比增长18.6%，增速比1-10月提高0.2个百分点;单位与居民物品物流总额同比增长35.0%，增速比1-10月提高1.7个百分点。

　　2、社会物流总费用

　　(1)社会物流费用占gdp比重平均维持在18%左右

　　2014年社会物流总费用10.6万亿元，同比增长6.9%，社会物流总费用与gdp的比率为16.6%，比上年下降0.3个百分点。2015年1-11月，社会物流总费用规模为9.3万亿元，同比增长4.0%，增速与1-10月持平。　　

　　(2)运输费用为物流费用中占比最高

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　　二、市场分布分析

　　三、市场发展特点分析

　　四、发展趋势分析

　　第二节 物流园区市场发展分析

　　一、物流园区的分类

　　物流园区是集运输、配送、存储、包装、装卸、加工等功能于一身，具有高科技、高效率特征的新型货物集散中心。　　

　　从物流园区服务内容方式阐述，物流园区可分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四类，各类要求如下表所述。根据本项目所处地理位置，以及周边产业发展情况，本项目发展定位为综合服务型仓储物流园区。

　　序号分类要求

　　1货运服务型依托空运、海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接;提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接;主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。

　　1：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运; 2：海港物流园区依托港口，衔接海运与内河、铁路、公路转运;

　　3：陆港物流园区依托公路或铁路枢纽，以公路干线运输为主，衔接公铁转运。

　　2生产服务型依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划;提供制造型企业一体化物流服务;主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。

　　3商贸服务型依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务;

　　提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务;

　　主要服务于商贸流通业商品集散。

　　4综合服务型依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划;

　　位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务;

　　主要服务于城市配送与区域运输。

　　二、全国物流园区分布分析

　　三、国内物流园区发展趋势分析

　　四、全国物流市场分析

　　2014年，伴随着国民经济运行进入“新常态”，我国物流运行呈现“需求增速放缓、运行质量提升”的基本特征。一方面物流需求规模增速减缓但与国民经济相协调，物流企业盈利能力整体偏弱但有所改善;另一方面物流市场结构不断优化，单位gdp的物流需求系数自2008年以来首次下降，每百元社会物流总额所需耗费的物流费用有所下降，显示出物流运行质量提升，同时也预示着传统的依靠“高物耗、高物流”的经济增长模式正在发生积极转变，经济结构调整的效应逐步显现。

　　1、市场规模平稳上升

　　2014年全国社会物流总额213.5万亿元，按可比价格计算，同比增长7.9%，增幅比上年回落1.6个百分点。分季度看，一季度47.8万亿元，增长8.6%，回落0.8个百分点;上半年101.5万亿元，增长8.7%，回落0.4个百分点;前三季度158.1万亿元，增长8.4%，回落1.1个百分点;全年呈现稳中趋缓的发展态势。　　

　　2、物流运行效率有所提升

　　第四章 项目区位条件

　　第一节 项目选址

　　一、选址要求

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节 项目区位条件

　　一、自然地理概况

　　二、自然资源

　　三、交通概况

　　四、人口现状

　　五、经济环境

　　第三节 项目选址合理性分析

　　第五章 项目建设方案

　　第一节 项目功能方案

　　一、基本功能

　　二、扩展功能

　　第二节 总平面设计

　　一、总平面布置原则及依据

　　二、总平面布置

　　三、竖向设计

　　四、交通组织

　　第三节 土建工程

　　第四节 冷库设计

　　一、低温仓储区冷库群的规划

　　二、冷库内部布局原则

　　三、冷库作业流程分析

　　第五节 给排水专业

　　一、设计依据

　　二、设计范围

　　三、供水

　　四、排水工程

　　第六节 电气专业

　　一、设计依据

　　二、设计范围和供电特征

　　三、照明

　　四、厂区供电及照明

　　五、防雷与接地

　　六、通讯

　　第七节 设备方案

　　一、设备选购原则

　　二、项目设备方案

　　第六章 项目环境影响分析

　　第一节 环境保护标准

　　第二节 项目主要污染物及防治措施建议

　　一、项目建设期环境影响及保护

　　二、项目运营期环境影响及保护

　　第三节 项目环境影响评价

　　第七章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施综述

　　第三节 节能措施

　　一、平台及设备节能

　　二、建筑节能

　　三、节水措施

　　四、节电措施

　　第四节 其他节能措施

　　第八章 职业安全与卫生及消防设施方案

　　第一节 职业安全卫生

　　一、编制依据

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作业危害因素分析

　　四、各种危害因素防范

　　五、运营期的劳动安全措施

　　第二节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、消防说明

　　第九章 企业组织机构、劳动定员和人员培训

　　第一节 企业组织机构设置

　　一、组织结构设置

　　二、项目建成后管理

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、公司用人原则

　　二、劳动定员

　　三、人员培训计划

　　第十章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 项目实施进度

　　一、项目施工组织措施

　　二、项目实施进度

　　第二节 工程招投标方案

　　一、概述

　　二、发包方式

　　三、招标组织形式

　　四、招标方式

　　五、本项目招标范围及方式

　　第十一章 项目投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、建设投资估算

　　二、工程建设其他费用

　　三、流动资金估算

　　四、工程预备费

　　五、建设期利息

　　六、总投资估算

　　第五节 资金筹措

　　第十二章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节 营业收入及成本费用测算

　　一、主营业务收入

　　二、经营成本

　　三、折旧及摊销费用

　　第三节 利润测算

　　第四节 财务效益分析

　　一、净现值npv

　　二、内部收益率irr

　　三、投资回收期pt(不包含建设期)

　　第五节 项目敏感性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第六节 项目评价总论

　　经测算，项目所得税前内部收益率irr为16.36%，财务净现值npv为31869.44万元，静态投资回收期为5.50年(不含建设期);项目所得税后内部收益率irr为11.94%，投资财务净现值npv为9583.90万元，税后投资回收期为6.90年(不含建设期)。所得税前、后净现值npv均远大于零，说明该项目财务效益超过了该行业应达到的最低收益水平。内部收益率irr大于行业基准收益率10%，说明该项目的动态收益是可行的。

　　从上述财务盈利能力分析看，项目财务内部收益率、投资回收期、销售净利率等财务评价指标均优于行业基准值;从敏感性分析看，项目具有较强的抗风险能力。因此，从财务角度评价，本项目是可行的。

　　第十三章 项目风险因素识别

　　第一节 项目主要风险因素识别和分析

　　一、自然及环境风险

　　二、政治及社会风险

　　三、经济风险

　　四、技术风险

　　五、管理风险

　　六、公共关系风险

　　第二节 防范和降低风险措施

　　一、运作风险防范措施

　　二、市场风险防范措施

　　三、财务风险防范措施

　　四、技术风险防范措施

　　五、管理风险防范措施

　　第十四章 结论与建议

　　通过以上分析，得出如下的结论：

　　1、本项目建设地点具有良好的区位优势，经济基础良好，外部水和电力等基础设施配套完善，交通方便。周围拥有完善的基础配套设施，政府积极营造优越的投资优惠环境，项目的建设条件有利于项目的进入和发展。因此，本项目建设条件可行。

　　2、项目园区的建设方案，以及供配电、给排水、道路、绿化等配套工程，规划布局合理，能够满足项目需求;同时符合节能环保和可持续发展的要求，项目采取了合理的节能措施和环境保护措施，对环境不会造成危害。

　　3、经测算，项目所得税前内部收益率irr为16.36%，财务净现值npv为31869.44万元，静态投资回收期为5.50年(不含建设期);项目所得税后内部收益率irr为11.94%，投资财务净现值npv为9583.90万元，税后投资回收期为6.90年(不含建设期)。所得税前、后净现值npv均远大于零，说明该项目财务效益超过了该行业应达到的最低收益水平。内部收益率irr大于行业基准收益率10%，说明该项目的动态收益是可行的。

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　　完整版附件请点击下载：天津市某物流园建设项目可行性研究报告案例.pdf