第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　购买北京某园区商业地产项目

　　二、项目投资方

　　三、项目地点

　　四、投资内容

　　……公司拟购买……，位于一期……，总共……层，建筑面积……平方米。

　　购买后实行返租给出让方经营的模式……

　　五、项目提出的理由及过程

　　六、项目投资及资金来源

　　项目……楼购买费用为……万元;另外需要缴纳契税、购房合同印花税、租赁合同印花税，税费共计……万元;预留……万元用以应对实测建筑面积差异;其他费用包含项目前期阶段项目公司前期工作费用……万元，第三方前期咨询费用……万元;项目前10年租赁给出让方运营，……公司无需投入流动资金，第11年后流动资金由前10年利润提供。合计投资总额……万元。由……公司及其股东根据实际情况出资。

　　七、项目实施周期

　　第二节 项目效益结论

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　　图表 2：项目经济指标一览表

　　第三节 编制依据及原则

　　一、编制依据

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　　5、中国房地产业协会披露数据;

　　6、《北京城市总体规划(2016-2035年)》;

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　　二、编制原则

第二章 项目实施背景、必要性分析

　　第一节 项目实施背景分析

　　一、国家及北京市宏观经济稳步发展，投资环境良好

　　国家统计局公布2019年国内生产总值(GDP)数据显示，2019年国内生产总值990865亿元，比上年增长6.1%。其中，第一产业增加值70467亿元，增长3.1%;第二产业增加值386165亿元，增长5.7%;第三产业增加值534233亿元，增长6.9%。第一产业增加值占国内生产总值比重为7.1%，第二产业增加值比重为39.0%，第三产业增加值比重为53.9%。

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　　初步核算，2019年北京市实现地区生产总值35371.3亿元，按可比价格计算，比上年增长6.1%。……

　　二、海淀区经济社会快速发展，营商环境持续优化

　　三、海淀区严控建设区与商业地产需求稳定上升，为项目提供有利投资环境

　　2019年11月20日，北京市人民政府正式批复《海淀分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》。

　　《规划》提出到2035年，初步建设成为世界领先的科技创新活力城市，高标准推进小康社会建设，成为科学智慧之城、创新引领之城、人文活力之城、生态优美之城、和谐宜居之城，重要发展指标达到国际一流水平。

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　　四、北京市商用土地供应持续收紧导致未来商业地产更为紧缺

　　商用土地市场持续收紧，2019年，北京商办用地成交区域明显减少，仅海淀、石景山、大兴、通州四个区域有地块成交，累计成交8宗，较去年减少3宗，其中海淀区成交宗数及成交规模位居首位，3宗地块累计成交规模达44.37万平。……

　　第二节 项目必要性分析

　　一、是项目公司进行国有资金保值增值的需要

　　二、是项目公司进一步拓展产业领域，优化营收结构的需要

　　三、是继续发挥集体企业功能，促进北京经济社会发展的需要

　　集体所有制企业是集体经济的重要实现形式，是集体所有制的实践方式，是促进我国经济社会发展的重要力量，在北京经济社会发展历程中发挥了不可忽视的作用。

　　本项目通过购买……楼，强化企业持续经营和盈利能力，继续发挥集体企业功能。

第三章 项目市场分析

　　第一节 北京商办市场整体成交规模

　　整体来看，2019年北京商办类市场全年累计成交141.48万平方米，月均成交11.79万平方米，同比下降20%;全年成交均价同比上涨4%。……

　　第二节 北京商业零售地产市场分析

　　一、北京市零售业发展情况

　　2019年，全市实现社会消费品零售总额12270.1亿元，较上年增长4.4%。其中，限额以上批发零售企业实现网上零售额3366.3亿元，较上年增长23.6%。

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　　二、北京市商业零售地产发展情况

　　2019年全年，北京零售市场新增供应明显放缓，全年新增优质零售空间仅46.2万平方米，同比下降50.5%……

　　第三节 北京市写字楼市场分析

　　一、北京市写字楼发展情况

　　2019年四季度，位于中央商务区的中信大厦和正大中心、亚奥的亚洲金融大厦以及丽泽金融商务区的丽泽SOHO等项目相继入市，为市场带来约58.8万平方米的新增供应。至此，2019年北京全市甲级写字楼年度供应量继2007年和2016年之后又一次超百万，达101.8万平方米，全市甲级写字楼总存量攀升至1,114万平方米。……

　　二、区域写字楼发展情况

　　第四节 项目对标区域分析

　　一、办公楼对标区域分析

　　当前发展中区域如石景山、门头沟、大兴等，整体售价已达到5~6.7万元/㎡，通州区与本案区域规划、政策等价值能级相似，区域售价已到达6~8.2万元/㎡。

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　　二、商业零售对标区域分析

　　三、周边对标区域分析

第四章 项目区位条件分析

　　第一节 海淀区区位条件

　　一、海淀概况

　　海淀区，隶属于北京市，位于北京城区西部和西北部，东与西城区、朝阳区相邻，南与丰台区毗连，西与石景山区、门头沟区交界，北与昌平区接壤。区域面积430.77平方公里，约占北京市总面积的2.6%。……

　　二、人文环境

　　三、常住人口

　　四、交通条件

　　五、经济总量

　　近年来海淀区经济总量始终保持快速、稳定的增长势头。2019年海淀区生产总值7926.0亿元，比上年增长7.0%，占全市地区生产总值的22.4%,居全市首位;增速在全市排第三。……

　　六、科技园区

　　七、科教文化

　　八、旅游资源

　　第二节 某园区概况

　　一、地理位置

　　二、发展思路

　　三、产业定位

第五章 投资项目内容

　　第一节 购买标的

　　一、标的对象基本情况

　　(一)基本情况

　　(二)工程进度

　　(三)房产情况

　　二、土地房产情况

　　(一)开发单位

　　(二)开发单位股东情况

　　三、开发单位情况

　　第二节 购置方案

　　一、交易双方

　　二、购置标的

　　三、购置金额

　　四、款项支付进度

　　五、其他竞争者的应对设想

　　第三节 收益保障方案

第六章 项目合作及资金情况

　　第一节 项目合作方案

　　一、合作方式

　　二、出资形式

　　第二节 项目资金运用

　　一、资金估算编制依据及说明

　　二、资金估算范围

　　三、资金运用的构成

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　　四、项目资金筹措

第七章 项目经济效益评价

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据及说明

　　第二节 经济效益测算

　　一、营业收入测算

　　本项目的营业收入主要为租金收入(包括商业租金收入、办公租赁收入、车位租赁收入)、物业费收入(第11年开始)、水电费收入(第11年开始)，预估第一年营业收入为……万元。

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　　二、成本费用测算

　　1、工资及福利费

　　2、外购燃料及动力费

　　3、修理费

　　4、折旧和摊销

　　5、其他费用

　　6、总成本费用

　　三、利润测算

　　第三节 财务效益分析

　　一、财务内部收益率

　　财务内部收益率(FIRR)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即FIRR作为折现率使下式成立：

　　式中：CI——现金流入量;

　　CO——现金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为……，所得税后项目投资财务内部收益率为……。

　　二、财务净现值

　　三、项目投资回收期

　　第四节 资金保值效益分析

　　本项目属于长期收益项目，但若资金持有在手中，将受到通货膨胀的影响，导致购买力下降，本节将对比分析资金持有与投资本项目的效益。

　　1、通货膨胀率

　　通货膨胀率通常可以用居民消费指数(CPI)来表示，我国近10年平均CPI指数2.59%，近五年有所下降，为2.00%，基本维持在较低水平。本节将以2.00%的通货膨胀率作为项目效益对比的基础数据。

　　2、持有资金效益分析

　　若本项目总投资79362.05万元持有在手中，若按定期存款三年存款利率2.75%计算利息收益(按单利计算，三年到期自动转存)，收益的利息按25%的利率缴纳所得税。……

　　3、投资项目效益分析

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　　第五节 财务评价结论

第八章 风险对策与分析

　　第一节 开发方不能按时交付房产的风险

　　项目地产正处于建设中，虽然目前已完成整体封顶，但若因开发方资金、政策管制、气候变化以及其他一些以为因素，可能导致开发方不能按时交房，影响项目收益期。

　　防范措施：

　　1、对开发方进行详细了解，以便做好应对;

　　2、随时关注房产建设情况;

　　3、签订购置合同时，明确相关责任及赔偿损失。

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　　第二节 通货膨胀风险

　　第三节 周边项目竞争风险

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