干货！拟IPO企业土地使用权获取方式及募投项目各环节用地手续问题

在IPO审核中，发审/上市委会对项目所在地的土地使用权问题重点关注，若项目土地使用权未取得或非法取得，企业将面临土地以及土地上的建筑物被全部没收的风险。
企业缺少了土地资源，项目建设也就无从谈起，因此取得土地使用权对于项目建设尤为重要。

一、土地使用权获取方式及流程
（一）土地使用权获取方式
土地使用权的一般获取方式分为三种：出让、划拨、转让，具体的土地使用权出让方式如下：

1、划拨土地的特点
（1）以公益为目的
根据《城市房地产管理法》第23条明确规定只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4）法律、行政法规规定的其他用地。
（2）行政行为
根据《城市房地产管理法》第22条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（3）无偿性
划拨土地使用权直接由政府的批准行为产生，在交纳征用补偿安置费后即可取得土地使用权，不需要向国家交纳出让金和签订任何合同。只是需要进行登记以确定土地使用权的范围并表明取得划拨土地使用权。
（4）无期限性
《城市房地产管理法》第22条规定，依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（工业用地50年，住宅用地70年，商业用地40年）
2、划拨土地进行转让、出租、抵押需要具备的条件
1）土地使用者为公司、企业、其他组织和个人。
2）领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明。
3）经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。
3、划拨土地转让案例分析：
案例：南纺股份
问询：补充披露房产划拨地转出让地手续和相关权属证书的最新办理进展，如涉及土地出让金补缴，补充披露相关程序履行情况及需补缴土地出让金金额，并进一步说明上述费用对本次交易作价的影响
回复：秦淮风光下属房产中，有6套成套住宅所在的土地使用权类型为“划拔”，具体情况如下：

（二）不同方式下取得土地使用权流程图
一般情况下，企业项目取得土地使用权证的流程分为四个环节，具体为单位向主管部门提出用地申请，主管部门提出用地预审报告，签订土地使用合同，获得土地使用权证，具体流程如下：

在用地预审报告方面，取得北京市政府用地预审意见所需的主要材料如下：
（1）建设项目办理申请表；
（2）《建设项目法定代表人授权委托书》；
（3）中华人民共和国居民身份证；
（4）关于建设项目规划选址及用地预审的申请公函，其主要内容包括规划选址的基本要求、项目性质、建设内容、建设规模、选址意向等基本情况；包括建设项目用地预审的申请；包括多规合一协同平台开展项目前期研究的相关情况及取得多规合一研究意见的文件名称和文号等。
土地获取方式不同，签订合同的方式也就不同，国有土地使用权获取分为出让、划拨、转让三种方式，其中出让为最常见的模式，其由招拍挂及协议出让四种方式构成。
1、土地出让方式及流程
土地出让方式涉及四种，分别为土地招标、拍卖、挂牌、协议出让，具体内容如下：

（1）土地招标
定义：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
土地主管部门根据情况编制招标文件—投标者登记—缴纳保证金—提交相关材料—投标人编制投标书—评委会赛选、评审—开标—确定中标人—发放中标通知书—签订《国有土地使用权出让合同》。
（2）土地拍卖
定义：拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
流程：编制拍卖文件—竞买人提出竞买申请—缴纳保证金—提交证明材料—审查—竞买人得到竞买标志牌—举行拍卖会—成交签订《拍卖成交书》—签订《国有土地使用权出让合同》。
（3）土地挂牌
定义：挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
流程：编制挂牌文件—提出竟买申请—交纳保证金—提交证明材料—提交竞买申请书—符合条件竞买人报价—确定竞得人—挂牌人发出《挂牌成交确认书》—签订《国有土地使用权出让合同》。
（4）协议出让（土地出让的特殊方式）
定义：指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
流程：提出出让申请—进行出让受理—协议出让的初审—协议出让的批转—协议出让公示。
关于土地交易的各种公开信息可到当地土地资源交易系统查询，以杭州市为例，如下：

2、划拨土地使用权的办理流程
向市国土局办事窗口提交申请及有关文件材料—政府部门受理和审查—地价评估—缴纳划拨土地使用权各项规费——五日内，土地利用处完成国有土地划拨手续的办理—凭《出让和划拨用地手续办理通知单》和缴费凭证向窗口领取《国有土地划拨决定书》—办理土地登记手续，领取土地证书。
3、土地转让流程
交易双方提出转让申请—经办审查—现场勘查核实—地价评估—填写转让审批表—上级审查批准—交纳有关税费—土地使用权变更登记。
关于取得土地使用权证书的时间弹性较大，一般情况下为完成招拍挂后的近一个月左右的时间，大部分地区公司获得土地使用权证时间为1~2个月左右，具体时间需结合当地部门的审批情况。

二、IPO募投项目土地相关手续要求
2010年下半年的保代培训记录传出了证监会新的窗口指导意见：
募投资金用于非房地产项目的，所涉及的土地使用权应该已经落实：以出让方式取得的，应签订合同、足额缴纳出让金、并办理登记手续；以购买方式取得的，应签订合同并办理登记手续；租赁取得的，应签订合同并办理必要的登记手续；作价入股方式取得的，应办理了必要的登记手续。
发行人及中介机构对募投项目土地问题均会采取较为谨慎的态度，对于募投项目建设用地一般采取相对保守的处理方式，即在申报前签署土地出让合同、缴纳土地出让金、取得土地使用权证。因此，取得土地使用权证已经作为目前IPO申报中的惯例。
（一）企业IPO上市流程各环节土地手续办理要求
结合近期上市及过会公司土地手续办理案例，取得用地预审意见及投资协议是企业上市过程取得用地程度的最低层次要求，并贯穿于整个公司上市流程中（需结合企业实际情况）。具体的企业在上市流程中拿地环节手续办理程度概况如下：

（二）相关案例及建议参考
结合近一年上市及待上会企业案例分析，特殊情况下申报阶段土地进度以取得《项目投资协议》居多，但也可以结合项目实际需求取得《项目评审意见书》及《用地进展函》。
1、未取得土地使用权证—申报阶段

2、未取得土地使用权证—意见反馈阶段
在证监会出具反馈意见阶段，募投项目土地进展多数公司表现为取得《用地预审意见》、《项目投资协议》、《土地使用权出让合同》、正在走土地审批程序。

3、未取得土地使用权证—上会阶段
在企业上会阶段，大多数企业土地进度已进行到最后阶段，但也存在签订《投资合作协议》及通过用地预审意见的情况，具体如下：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，获得建设项目用地预审意见仅为发行人申请建设项目募投用地的第一步法律程序。
建设项目用地预审指的国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。（主要审查事项：建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况）
虽然由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审意见后，还需要进行招拍挂、签署土地出让合同、缴纳土地出让金、办理建设用地使用权登记等其他法律程序。但作为获取建设用地使用权的必要程序，若发行人在申报材料时，因为时间、资金等原因未取得土地使用权证而仅取得建设项目用地预审意见的，证监会在受理材料时也会持开放的态度。
综上，就IPO上市公司取得土地使用权证能够进行到何种程度均有案例，但个别个案不建议作为公司效仿对象。根据案例反馈的数据，在申报阶段公司，可以取得《项目投资协议》、《用地预审意见》。在意见反馈阶段，公司可以签订《土地出让合同》，走审批程序。在上会阶段，至少要签订《土地出让合同》并支付全部价款，虽然也有企业仅取得《投资合作协议》或者通过用地预审的状况存在，但是此作为小概率事件，可参考的意义作用不是很大。
出于谨慎的态度，建议IPO上市企业申报前尽可能的准备好募投用地，最迟于上会前将募投用地彻底准备到位，以免影响上市进程。
取得土地使用权对于项目建设尤为重要，拟IPO企业应当给予足够重视！